CBRE世邦魏理仕发布《筑底渐明，修复重启——中国物流大周期下的投资机遇》报告
上海2026年8月12日--CBRE世邦魏理仕最新发布《筑底渐明，修复重启——中国物流大周期下的投资机遇》报告指出，在经历过去两年的急速回调后，中国高标仓市场的供需关系有望在"十五五"期间显著改善，并于2028年前后迎来周期拐点。当前过半城市的资产价格已低于重置成本，为长期机构资本和自用型买家收购核心区位优质资产打开战略窗口。
周期研判：第四轮"超级周期"筑底，2028年前后迎来拐点
CBRE对过去15年供需和租金趋势的研究显示，中国高标仓市场自2012年以来经历了三个完整的3至4年库存周期，而3年的去化周期是租金涨跌的临界线。当前市场所处的第四个"超级周期"长度远超以往，其根源在于新冠疫情带来的需求结构性提升吸引大量资本涌入，2021至2025年全国高标仓存量增长一倍，导致2024年后租金加速下跌。
CBRE测算，2026至2027年间高标仓库存周期将围绕3年临界线运行，2028年年中市场有望进入第五周期。考虑到租金大幅下降后开发商对绿地开发态度谨慎，预计2030年前补库存力度较为有限，租金在2028年后有望迎来一轮快速反弹。
供应端"潮落"：新增供应大幅下降，租金倒挂制约绿地开发
"十四五"是中国仓储物流的供应高峰。2021至2025年，全国主要城市高标仓供应达5,000万平方米，相当于此前全部高标仓存量的总和，其中超过四分之三位于一线城市及环一线区域。天量供应压低出租率与租金，也显著削弱了投资者的开发意愿。CBRE测算，"十五五"期间高标仓新增供应预计将大幅下降，其中华东和华北较"十四五"分别下降88%和73%，华西与华中仅有零星新项目在建。
开发商拿地意愿同步大幅回落。2024至2025年，开发商和物流企业年均购置物流用地的可建面积较此前五年均值下降73%，其中开发商拿地面积降幅高达90%。与此同时，2024至2025年市场租金已下穿经济租金，表明市场已较难系统性支撑绿地开发的投资逻辑。CBRE预计这一倒挂状况将持续至2028年前后，高标仓新增供应在2030年前总体较为有限。
注释*：经济租金=（（土地成本+建筑成本）*（1+12%）的开发利润）*毛租金回报率；假设建筑成本自2026年起每年增长2%，土地成本假设不变；注释**：市场租金为24个城市仓储物流平均租金报价*出租率。数据
需求端"乘风"：制造业升级与三方物流外包提供结构性动力
需求端展现出较强韧性。2025年全国高标仓净吸纳量达到破纪录的1,010万平方米；2026年上半年净吸纳量达400万平方米，继续保持较高水平。CBRE预计2026至2028年制造业升级和第三方物流外包渗透率的提升将持续拉动需求，年均净吸纳量有望达到约720万平方米，与2023至2024年水平相当。至2028年底，全国高标仓空置率有望降至11%。
制造业升级是核心结构性动力。2025年新能源汽车、光伏、装备制造等"新三样"产业的高标仓新租面积约150万平方米，为2021年的4.5倍；机器人、人工智能与创新药等"新新三样"在2025年至2026年上半年的新租面积达52万平方米，超过此前四年的总和。华东（长三角）是先进制造业新租需求最旺盛的区域，在2023至2026年上半年贡献了全国制造业新租面积的46%。
供应链物流外包是需求的另一重要来源。2021至2025年，供应链物流和综合物流服务供应商的年均高标仓新租面积较此前五年增长180%。从渗透率看，2024年中国20家主要第三方物流企业总营收占社会物流总费用的5%，仍显著低于美国的9.7%，提升空间广阔。选址方面，第三方物流偏好距市中心30至70公里的高标仓，其中超过70%位于一线城市周边卫星城，相关区位需求稳固。
投资展望"将晓"：中西部与华东率先迎来投资窗口
受市场周期调整和地缘政治因素影响，近年高标仓投资额高位滑落。2023至2025年全国高标仓年均大宗投资交易额约150亿元，为2023年峰值的一半；2026年上半年进一步滑落至不足50亿元。跨境资金活跃度下降，以险资及Pre-REITs基金为代表的国内投资者成为近两年高标仓大宗投资的绝对主导买家。
各区域所处周期阶段不尽相同。中西部市场已显现租金底部企稳迹象，华东大部分市场也将在2026至2028年间进入复苏阶段，是近期高标仓投资最为理想的目标区域；华北京津廊区域空置率仍接近30%，华南正处于供应高峰，预计将在2029至2030年前后进入复苏期。
资本化率方面，目前国内一线城市高标仓资本化率区间为5.00%至6.25%，CBRE认为已触及顶部区间；受益于较强的供需平衡改善预期，上海的资本化率水平有望在2027至2028年小幅回落。
基于对未来两至三年市场租金、出租率及经济租金的预测，CBRE建议：中西部和上海都市圈以成熟项目收购为主；宁波、杭州、南京等华东城市成熟项目收购与绿地开发均适宜；广深都市圈和北京都市圈短期内宜精选核心区位、且价格具备较厚安全垫的项目，例如位于空港或靠近市区的项目；深莞区域可考虑绿地开发机会。
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